房产税及国八条解读

黄隆锋

1月26日、27日两日，国务院和上海市z f接连颁布了“国八条”以及上海房产税政策，内容之多，令人眼花缭乱，虽然，从情感上，我们不愿意见到这些政策，但是我们还是以成熟的心态，坦然面对这一切，因为，我们经历了太多次这样的调控了，已经习以为常了。
以下，我就针对这两次政策中的一些关键之处，为大家解读如下：

“房产税”

一、计税公式

应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×70%×税率(0.6%或者0.4%)

(一)应税面积
情形一：存量+新购，且人均低于或等于60平米 → 免征

举例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积50平米，现新购房面积B房面积100平米，合计面积150平米，人均面积50平米，则新购B房，免征房产税；
情形二：存量+新购，且人均高于60平米(单独存量房人均未超60㎡) → 新购房中超过部分面积征收
举例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积150平米，现新购房面积B房面积100平米，合计面积250平米，人均面积83平米，人均超过60平米，则新购B房中超过部分的面积70平米（250㎡—180㎡=70㎡）征收房产税；
情形三：存量+新购，且人均高于60平米（单独存量房人均已超60㎡）→ 仅新购房全部面积征收
举例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积250平米（人均已超60㎡），现新购房面积B房面积100平米，合计面积350平米，人均面积116.67㎡平米，则仅新购B房全部面积100㎡征收。
说明：
1.以上人均面积低于或者等于60平米免征的规定，仅限于上海市户籍居民，对于非上海市户籍居民不适用，而适用其他免征政策（详见本解读第 条）；
2.家庭范围为夫妻以及未成年子女，但家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可核定后算入家庭分摊计算人均面积。
3.新购时间，以网签买卖合同时间为准。
疑问：
1.以上举例中没有涉及与家庭范围之外人员共有情形下如何计算人均面积，还有待进一步细则明确。
2.计算人均面积时，持有的售后公房或者动迁安置房等特殊性质房屋是否也纳入面积计算，还有待进一步细则明确。
(二)应税单价：暂时按照新购住房过户时交易价格确定。
(三)税率
0.6%，适用于一般情况下税率；
0.4%，适用于单价低于本市上年度一手商品房平均单价2倍（含2倍）。
（说明：上一年度一手商品房平均单价是否区分地段或者环线，有待进一步明确。）

二、征收对象
(一)本市居民家庭：在本市新购且属于该家庭第二套及以上的住房(包括二手房和一手房)
解读：
1.如果上海户籍居民家庭范围（父母和未成年之女）在上海市内已有一套或者以上住宅，再购买的，则需要缴税，除非满足免征条件（人均60平米以下或者其他免征条件）；
2.如果上海户籍居民家庭范围（父母和未成年之女）在上海市内没有住宅的，则在新购一套住宅时，无论购买多大面积都无需征税；
(二)非本市居民家庭：在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)
解读：
非本地居民，包括外省市具名或者境外人士，在上海新购住房，仅购买一套也要缴纳，除非满足免征条件（详见本解读第三条第（三）款）
三、减免优惠情形
(一)改善换房给予优惠
上海户籍居民在新购一套住房后的一年内出售原有唯一住房的，其新购住房已缴纳房产税，可予退还。
(二)子女结婚购房给予优惠
子女因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家族唯一住房的，暂免征房产税，即使子女原来已经与父母共有过房产。
(三)对在上海工作生活非上海籍居民家庭给予优惠
1.持本市居住证（不是临时居住证）满三年，并在本市工作生活的购房人，其新购家庭唯一住房的，暂免征收；
2.持本市居住证（不是临时居住证），未满三年的购房人，其新购家庭唯一住房的，先征收，待满三年后，可以予以退还；
3.属于国家或者本市引进的高层次人才、紧缺人才，并持本市居住证（不是临时居住证），其新购家庭唯一住房的，暂免征收。
四、操作方式
对于2011年1月28日之后网签的，购房人需要先在驻各区交易中心税务窗口领取《原有住房信息查询申请表》，并将该表交给各房地产交易中心受理窗口。5个工作日后领取该表格，并将该给驻各区交易中心的税务窗口，10个工作日后，购房人从税务窗口领取《个人住房房产税认定通知书》，凭此通知书再办理房屋缴税和过户手续。
因此，相比之前程序，增加了两个表格，同时增加了15个工作日时间。
“国八条”重点解读

重点政策一：个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。
解读：
原来营业税针对普通和非普通、2年和5年等情形，分别有不同的征收方法，但是现在，5年以内，统一按照买卖成交价格全额征收。在实际操作中，如下：
1、5年以内的，按照买卖成交价格全额的5.65%征收(徐汇区)；
2、超过5年的，普通住房免予征收，非普通住房按照差额征收。
重点政策二：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。
解读：
首先，计算套数是以家族(夫妻及未成年子女)为范围；其次，实际操作中已执行的银行有：工商银行、建设银行、交通银行、上海银行、浦发银行、汇丰银行、招商银行等等，其他各家银行也马上会接到总行通知，陆陆续续开始执行！从操作的时间霸占来看的话，一般会以银行内部输入系统为准，但具体还须看各家银行明确规定。
重点政策三：
限购：对已有1套住房的当地户籍居民家庭，能够提供一定年限纳税或者社保缴纳证明的非当地户籍居民，限购1套住房；
禁购：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民，或者已拥有1套及以上住房的非当地户籍居民，或者无法提供一定年限当地纳税或者社保缴纳证明的非当地户籍居民，暂停在当地购房。
解读：
原来的限购政策，对本地和外地居民只能再新购一套，升级版的限购政策，使的拥有2套以上的当地居民，和拥有1套以上的外地居民，特别是无法提供相关证明的外地居民都不能再购买了，这将对楼市是一个很大的打击，严重压制了购买需求。
那么如何认定这些套数，子女在未成年之前已经与父母共有1套，成年后，想再买1套，之前的是否计算套数，还有其他各种共有的情况是否都计算套数，各种问题都有待地方操作细则来予以明确！